oPToPPeR

Optoppen is hot!
Optoppen is het toevoegen van woningen door een bestaand gebouw te verhogen met één of meerdere bouwlagen en zo extra woningen te realiseren op platte daken. De potentie lijkt groot. Uit onderzoek blijkt dat optoppen voor circa 100.000 extra woningen kan zorgen tot 2030. Daarmee is dit een goede manier om bestaande bebouwing beter te benutten en serieus bij te dragen aan onze woningbouwopgave.  Om deze potentie te benutten is de landelijke aanpak optoppen ontwikkeld. Het realiseren van 100.000 optoppers gaat, ondanks de toenemende interesse, echter niet vanzelf. Optoppen gebeurt op dit moment vooral op kleine schaal, waardoor partijen voor maatwerkoplossingen kiezen. Dit kost veel tijd en geld. Partijen lopen tegen verschillende belemmeringen aan, die het gevolg zijn van beleid en regelgeving en gebrek aan ervaring. 

Optopper Ede
RoosRos kreeg de vraag van een VvE aan de Wagenaarlaan te Ede om mee te denken in de plannen deze bestaande portiekflat op te toppen. Al snel bleek dit complexer dan gedacht. De gedachte van de VvE was om met het optoppen van de portiekflat met nieuwe appartementen financiële middelen te genereren om de broodnodige verduurzamingsslag van het gebouw te kunnen realiseren. Zo wordt het optoppen gecombineerd met het verduurzamen en revitaliseren van de bestaande woningen. Daardoor gaat niet alleen de kwaliteit van de woningen omhoog, maar kan ook de energierekening omlaag. Dit draagt bij aan de betaalbaarheid van wonen. 
Door het realiseren van extra woningen stijgt het draagvlak voor voorzieningen in de wijk en kunnen bepaalde doelgroepen, zoals starters of ouderen, in de wijk komen of blijven wonen. Tegelijkertijd biedt het optoppen en verduurzamen van woningen de kans de leefbaarheid, biodiversiteit en klimaatadaptiviteit in de directe omgeving van het gebouw te vergroten. 

Verduurzaming
Met deze positieve gedachten in het achterhoofd is de casus in Ede vanuit diverse invalshoeken onderzocht. Allereerst is gekeken naar alle denkbare maatregelen die bij kunnen dragen aan een serieuze verduurzamingsslag van het gebouw. Van schilverbetering met nieuwe kozijnen, hoogwaardige (na)isolatie, verbeterde kierdichting, ingepakte koudebruggen en individuele balansventilatie tot dubbele gevels, serres en vegetatiedaken en van energieopwekkende gevelpanelen, energieschuttingen op balkons en PV-panelen op daken tot wintertuinen als energiebuffer en gevels als zonnecollectoren. Aansluitend is onderzocht op welke wijze er in de huidige situatie appartementen toe te voegen zijn aan het geheel. Hieruit zijn drie denkbare opties naar voren gekomen en beoordeeld: een extra laag met appartementen op het dak, een laag met appartementen in de tuin voor of gestapelde appartementen naast de huidige flat. Diverse varianten zijn begroot en voorzien van een duurzaamheidsadvies inclusief een eerste financieringsopzet.

Schaalsprong
Optoppen is financieel, juridisch en technisch complex, zeker in een situatie met particuliere woningen, gedeelde eigendomssituaties en een VvE. Zodoende is door de VvE gezocht naar partijen die hen hierbij zouden kunnen helpen. Voor de nieuwe appartementen zijn we in gesprek gegaan met de plaatselijke woningbouwvereniging en op het gebied van mogelijkheden in de wijk is contact gezocht met de gemeente. Uit onderling overleg en de financiële uitkomsten van de berekeningen bleek het noodzakelijk te zoeken naar schaalvergroting om een en ander haalbaar te maken.  Met oog hierop zijn door RoosRos enkele impressies gemaakt die laten zien hoe een oPToPPeR deze plek een grote kwalitatieve impuls kan geven, zeker wanneer ook andere VvE’s van gelijksoortige flats uit deze stempelwijk aanhaken bij deze ontwikkeling.